REITs試點(diǎn)新進(jìn)展：《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法》修訂之中
來(lái)源： 時(shí)間：2009-02-05
“我們準(zhǔn)備打報(bào)告，走央行的模式。”2月3日，一位正在推進(jìn)REITs項(xiàng)目的東部某地方金融辦人士透露。此舉意味著，該REITs項(xiàng)目將在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，而非交易所公開(kāi)上市;同時(shí)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，該REITs也會(huì)不采用國(guó)際通行的買(mǎi)斷式，而通過(guò)信托方式來(lái)隔離資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)，發(fā)行人不喪失對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)，只是將資產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托單位持有人。
選擇何種發(fā)行渠道曾是該REITs項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的一大難題，徘徊良久?！案鶕?jù)我們與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通，在我國(guó)將要推行的REITs試點(diǎn)方案中，將銀行間市場(chǎng)作為REITs發(fā)行和流通主渠道的可能性很高，一開(kāi)始就大規(guī)模推出個(gè)人投資者可參與的公開(kāi)上市型REITs的可能性較低。”北京某券商投行人士說(shuō)。
與此同時(shí)，作為銀監(jiān)會(huì)支持REITs的重要抓手——《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》（下稱(chēng)“草案”），在經(jīng)過(guò)內(nèi)部征求意見(jiàn)后，目前正在修訂之中。這一管理辦法，“估計(jì)今年就會(huì)出臺(tái)?！?月2日，一位曾接觸過(guò)草案的知情人士稱(chēng)。
先走銀行間市場(chǎng)
無(wú)論是REITs項(xiàng)目推進(jìn)者還是投行人士均認(rèn)為，依托信托方式，先走銀行間市場(chǎng)，推出REITs的速度更快，障礙更小。
2009年伊始，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)“2008年信托公司峰會(huì)暨非銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作會(huì)議”（下稱(chēng)“會(huì)議”），提出支持信托公司開(kāi)展金融創(chuàng)新。而隨著REITs試點(diǎn)的推出，REITs的發(fā)起人可以利用信托平臺(tái)來(lái)操作;但銀監(jiān)會(huì)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，禁止開(kāi)展無(wú)收益房屋信托。
“信托公司什么時(shí)候可以做REITs，會(huì)議上并沒(méi)有說(shuō)，但對(duì)于準(zhǔn)REITs，信托公司都在做，做成完全跟國(guó)外一樣的買(mǎi)斷式也沒(méi)有必要，做準(zhǔn)的完全夠了?！迸Ｄ甏汗?jié)前夕，一位參加會(huì)議的信托公司高層直言。
前述地方金融辦人士稱(chēng)，不采用買(mǎi)斷式也是央行推進(jìn)REITs試點(diǎn)的一個(gè)思路。他表示，央行的設(shè)想類(lèi)似于固定收益產(chǎn)品，不真實(shí)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的控制權(quán)，只是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益權(quán)，信托正是隔離所有權(quán)和收益權(quán)的平臺(tái);而證監(jiān)會(huì)的思路可能是買(mǎi)斷式的，標(biāo)的資產(chǎn)的控制權(quán)要交給資產(chǎn)管理公司，而資產(chǎn)管理公司又主要由券商、基金公司發(fā)起設(shè)立。
依據(jù)前述知情人士的理解，銀監(jiān)會(huì)支持REITs的一個(gè)總體思路也是一種類(lèi)固定收益產(chǎn)品，面向機(jī)構(gòu)投資者，并要求風(fēng)險(xiǎn)可控。
與現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃相比，信托公司參與REITs，有何重要突破呢？“如果各方論證可行，（房地產(chǎn)投資信托）可以到銀行間市場(chǎng)去發(fā)行，對(duì)象是機(jī)構(gòu)投資者，不發(fā)售給脆弱的個(gè)人投資者?！鼻笆鲋槿耸客嘎丁?nbsp;
在前述會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也要求信托公司，做好信托產(chǎn)品對(duì)成熟自然人和機(jī)構(gòu)投資人的區(qū)分，不得向脆弱的自然人推介信托產(chǎn)品。
上述券商投行人士稱(chēng)，在REITs運(yùn)作方式上，草案規(guī)定，可能采用封閉式。經(jīng)核準(zhǔn)的信托單位總額在信托合同期限內(nèi)固定不變，信托單位可以質(zhì)押、交易，但信托單位持有人不得申請(qǐng)贖回。
草案撰寫(xiě)者認(rèn)為，在運(yùn)作方式上，綜合考慮房地產(chǎn)信托資產(chǎn)長(zhǎng)期性的特征以及各國(guó)房地產(chǎn)信托起步階段的經(jīng)驗(yàn)，建議采用封閉式，先設(shè)置一定的存續(xù)期限，到期后投資者可以選擇贖回或轉(zhuǎn)為新的房地產(chǎn)信托。
而為了風(fēng)險(xiǎn)可控，草案也作出相應(yīng)的規(guī)定。如關(guān)于開(kāi)發(fā)性物業(yè)投資的規(guī)定，草案表示，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行開(kāi)發(fā)性物業(yè)投資從嚴(yán)規(guī)定，如禁止投資或限定投資上限不得超過(guò)總資產(chǎn)的20％;再如REITs負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例，草案建議在試點(diǎn)期間負(fù)債比例不宜超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)凈值的30％。而在資金投向上，草案表示，信托公司將通過(guò)契約與投資者約定資金信托關(guān)系，信托資金的具體投向是成熟的商業(yè)物業(yè)。
“為降低風(fēng)險(xiǎn)，資金投向主要是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的，且有第二還款來(lái)源、有保障的投資對(duì)象，主要是商業(yè)地產(chǎn)，包括飲食城等。”上述知情人士稱(chēng)。
姍姍來(lái)遲為哪般？
近年來(lái)，房地產(chǎn)信托融資的資金規(guī)模逐步壯大。2008年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇融資困境，帶來(lái)了房地產(chǎn)類(lèi)信托發(fā)行的高潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月23日，當(dāng)年房地產(chǎn)信托的募集資金總額已大于2007年全年總規(guī)模。
“但由于相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，目前我國(guó)的這些房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品并非真正的REITs，而是準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。”前述券商投行人士直言，與從境外基金、國(guó)內(nèi)基金、信托產(chǎn)品上挖掘融資渠道相比，REITs模式能夠提供更穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金支持。
這位投行人士稱(chēng)，中國(guó)的REITs產(chǎn)品為何姍姍來(lái)遲，原因之一在于監(jiān)管部門(mén)之間職能尚未理順。按照中國(guó)金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則，信托公司由銀監(jiān)會(huì)而非證監(jiān)會(huì)監(jiān)管。在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場(chǎng)流通。
但上述投行人士指出，目前矛盾在于，按照國(guó)際慣例，REITs應(yīng)該是可以在股票市場(chǎng)流通，而且如果只能在銀行間市場(chǎng)流通，那么REITs募集資金有限，且個(gè)人投資者和相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)投資者不能參與，則難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價(jià)值。
同時(shí)，由于中國(guó)目前《公司法》下尚不能通過(guò)設(shè)立特殊目的公司來(lái)發(fā)行REITs并上市，中國(guó)式REITs很可能通過(guò)依托信托公司、基金管理公司來(lái)操作。
REITs可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，則是“姍姍來(lái)遲”的第二個(gè)原因。前述投行人士稱(chēng)，REITs方案需由很多個(gè)主管部門(mén)協(xié)同制定，而由于席卷全球的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)就是由于金融創(chuàng)新過(guò)度、缺乏適當(dāng)監(jiān)管造成的，這使得政府在制定相關(guān)政策時(shí)心存顧慮，會(huì)更加謹(jǐn)慎。
此外，REITs運(yùn)作過(guò)程中雙重稅收的問(wèn)題也是制約因素之一。如在基金本身和租金收益兩個(gè)環(huán)節(jié)雙重繳稅，會(huì)導(dǎo)致基金持有者收益嚴(yán)重受損，只有解決了稅收問(wèn)題，才能保證REITs順利發(fā)行。
近期，對(duì)于REITs推出后的市場(chǎng)歡迎度不應(yīng)有太多期待，“目前要做的是先把產(chǎn)品推出來(lái)，做好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、監(jiān)管以及法律制度等方面的安排。”1月22日，上海市金融辦主任方星海如是說(shuō)。
選擇何種發(fā)行渠道曾是該REITs項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的一大難題，徘徊良久?！案鶕?jù)我們與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通，在我國(guó)將要推行的REITs試點(diǎn)方案中，將銀行間市場(chǎng)作為REITs發(fā)行和流通主渠道的可能性很高，一開(kāi)始就大規(guī)模推出個(gè)人投資者可參與的公開(kāi)上市型REITs的可能性較低。”北京某券商投行人士說(shuō)。
與此同時(shí)，作為銀監(jiān)會(huì)支持REITs的重要抓手——《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》（下稱(chēng)“草案”），在經(jīng)過(guò)內(nèi)部征求意見(jiàn)后，目前正在修訂之中。這一管理辦法，“估計(jì)今年就會(huì)出臺(tái)?！?月2日，一位曾接觸過(guò)草案的知情人士稱(chēng)。
先走銀行間市場(chǎng)
無(wú)論是REITs項(xiàng)目推進(jìn)者還是投行人士均認(rèn)為，依托信托方式，先走銀行間市場(chǎng)，推出REITs的速度更快，障礙更小。
2009年伊始，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)“2008年信托公司峰會(huì)暨非銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作會(huì)議”（下稱(chēng)“會(huì)議”），提出支持信托公司開(kāi)展金融創(chuàng)新。而隨著REITs試點(diǎn)的推出，REITs的發(fā)起人可以利用信托平臺(tái)來(lái)操作;但銀監(jiān)會(huì)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，禁止開(kāi)展無(wú)收益房屋信托。
“信托公司什么時(shí)候可以做REITs，會(huì)議上并沒(méi)有說(shuō)，但對(duì)于準(zhǔn)REITs，信托公司都在做，做成完全跟國(guó)外一樣的買(mǎi)斷式也沒(méi)有必要，做準(zhǔn)的完全夠了?！迸Ｄ甏汗?jié)前夕，一位參加會(huì)議的信托公司高層直言。
前述地方金融辦人士稱(chēng)，不采用買(mǎi)斷式也是央行推進(jìn)REITs試點(diǎn)的一個(gè)思路。他表示，央行的設(shè)想類(lèi)似于固定收益產(chǎn)品，不真實(shí)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的控制權(quán)，只是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益權(quán)，信托正是隔離所有權(quán)和收益權(quán)的平臺(tái);而證監(jiān)會(huì)的思路可能是買(mǎi)斷式的，標(biāo)的資產(chǎn)的控制權(quán)要交給資產(chǎn)管理公司，而資產(chǎn)管理公司又主要由券商、基金公司發(fā)起設(shè)立。
依據(jù)前述知情人士的理解，銀監(jiān)會(huì)支持REITs的一個(gè)總體思路也是一種類(lèi)固定收益產(chǎn)品，面向機(jī)構(gòu)投資者，并要求風(fēng)險(xiǎn)可控。
與現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃相比，信托公司參與REITs，有何重要突破呢？“如果各方論證可行，（房地產(chǎn)投資信托）可以到銀行間市場(chǎng)去發(fā)行，對(duì)象是機(jī)構(gòu)投資者，不發(fā)售給脆弱的個(gè)人投資者?！鼻笆鲋槿耸客嘎丁?nbsp;
在前述會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也要求信托公司，做好信托產(chǎn)品對(duì)成熟自然人和機(jī)構(gòu)投資人的區(qū)分，不得向脆弱的自然人推介信托產(chǎn)品。
上述券商投行人士稱(chēng)，在REITs運(yùn)作方式上，草案規(guī)定，可能采用封閉式。經(jīng)核準(zhǔn)的信托單位總額在信托合同期限內(nèi)固定不變，信托單位可以質(zhì)押、交易，但信托單位持有人不得申請(qǐng)贖回。
草案撰寫(xiě)者認(rèn)為，在運(yùn)作方式上，綜合考慮房地產(chǎn)信托資產(chǎn)長(zhǎng)期性的特征以及各國(guó)房地產(chǎn)信托起步階段的經(jīng)驗(yàn)，建議采用封閉式，先設(shè)置一定的存續(xù)期限，到期后投資者可以選擇贖回或轉(zhuǎn)為新的房地產(chǎn)信托。
而為了風(fēng)險(xiǎn)可控，草案也作出相應(yīng)的規(guī)定。如關(guān)于開(kāi)發(fā)性物業(yè)投資的規(guī)定，草案表示，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行開(kāi)發(fā)性物業(yè)投資從嚴(yán)規(guī)定，如禁止投資或限定投資上限不得超過(guò)總資產(chǎn)的20％;再如REITs負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例，草案建議在試點(diǎn)期間負(fù)債比例不宜超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)凈值的30％。而在資金投向上，草案表示，信托公司將通過(guò)契約與投資者約定資金信托關(guān)系，信托資金的具體投向是成熟的商業(yè)物業(yè)。
“為降低風(fēng)險(xiǎn)，資金投向主要是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的，且有第二還款來(lái)源、有保障的投資對(duì)象，主要是商業(yè)地產(chǎn)，包括飲食城等。”上述知情人士稱(chēng)。
姍姍來(lái)遲為哪般？
近年來(lái)，房地產(chǎn)信托融資的資金規(guī)模逐步壯大。2008年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇融資困境，帶來(lái)了房地產(chǎn)類(lèi)信托發(fā)行的高潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月23日，當(dāng)年房地產(chǎn)信托的募集資金總額已大于2007年全年總規(guī)模。
“但由于相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，目前我國(guó)的這些房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品并非真正的REITs，而是準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。”前述券商投行人士直言，與從境外基金、國(guó)內(nèi)基金、信托產(chǎn)品上挖掘融資渠道相比，REITs模式能夠提供更穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金支持。
這位投行人士稱(chēng)，中國(guó)的REITs產(chǎn)品為何姍姍來(lái)遲，原因之一在于監(jiān)管部門(mén)之間職能尚未理順。按照中國(guó)金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則，信托公司由銀監(jiān)會(huì)而非證監(jiān)會(huì)監(jiān)管。在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場(chǎng)流通。
但上述投行人士指出，目前矛盾在于，按照國(guó)際慣例，REITs應(yīng)該是可以在股票市場(chǎng)流通，而且如果只能在銀行間市場(chǎng)流通，那么REITs募集資金有限，且個(gè)人投資者和相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)投資者不能參與，則難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價(jià)值。
同時(shí)，由于中國(guó)目前《公司法》下尚不能通過(guò)設(shè)立特殊目的公司來(lái)發(fā)行REITs并上市，中國(guó)式REITs很可能通過(guò)依托信托公司、基金管理公司來(lái)操作。
REITs可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，則是“姍姍來(lái)遲”的第二個(gè)原因。前述投行人士稱(chēng)，REITs方案需由很多個(gè)主管部門(mén)協(xié)同制定，而由于席卷全球的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)就是由于金融創(chuàng)新過(guò)度、缺乏適當(dāng)監(jiān)管造成的，這使得政府在制定相關(guān)政策時(shí)心存顧慮，會(huì)更加謹(jǐn)慎。
此外，REITs運(yùn)作過(guò)程中雙重稅收的問(wèn)題也是制約因素之一。如在基金本身和租金收益兩個(gè)環(huán)節(jié)雙重繳稅，會(huì)導(dǎo)致基金持有者收益嚴(yán)重受損，只有解決了稅收問(wèn)題，才能保證REITs順利發(fā)行。
近期，對(duì)于REITs推出后的市場(chǎng)歡迎度不應(yīng)有太多期待，“目前要做的是先把產(chǎn)品推出來(lái)，做好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、監(jiān)管以及法律制度等方面的安排。”1月22日，上海市金融辦主任方星海如是說(shuō)。
(chenping摘自信托法律網(wǎng))